Ein Kernelement von Immotory ist die Kalkulation von interessanten Immobilien. Du hast mehrere Möglichkeiten, eine Kalkulation zu erstellen. Entweder Du entscheidest Dich für eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus und trägst die Werte manuell ein, oder Du lässt die Werte für die Kalkulation automatisch aus einer der Meta-Suchmaschinen
ThinkImmo oder
immoMetrica importieren. In allen Fällen findest Du Dich anschließend auf der Kalkulationsseite wieder, wo Du die Angaben anpsassen kannst und sofort Feedback in Form einer grafischen Gegenüberstellung und einem ausführlichen Ergebnis bekommst. Zusätzlich hast Du die Möglichkeit, die Kalklulation mit anderen Menschen zu teilen oder sie in Form einer PDF-Datei herunterzuladen. Außerdem kannst Du Bilder und Dateien anhängen. So weißt Du immer, wo Du alle Informationen und Dokumente zu einer Immobilie findest.
Die folgenden Elemente findest Du auf der Kalkulationsseite:
Den Speichern-Button findest Du auf der Kalkulationsseite ganz rechts in der oberen Leiste. Sobald Du eine Änderung vornimmst, ändert er sein Aussehen, so dass er vollständig ausgefüllt ist. Das ist der Hinweis darauf, dass Du Deine Kalkulation speichern solltest, weil sonst die Änderungen vorlohren gehen können. Außerdem wirst Du beim Verlassen der Seite nochmal daran erinnert, dass Du ungespeicherte Änderungen hast.
Bitte beachte, dass das Hinzufügen von Dateien automatisch eine Speicherung der Kalkulation auslöst. Das ist erforderlich um die Datenkonsistenz gewährleisten zu können.
Über diesen Button kannst Du eine Kalkulation in Form einer PDF-Datei herunterladen. Der Button erscheint erst, wenn Du die Kalkulation abgespeichert hast. Davor ist ein Download nicht möglich.
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Vielleicht kennst Du die Situation, dass Du Deine Berechnung und die Unterlagen zu einer Immobilie mit Deinem Banker teilen möchtest, sich dies jedoch als nicht so einfach herausstellt. Viele Banken erlauben durch ihre Sicherheitsrichtlinien keinen Zugriff auf Google Drive, Microsoft Onedrive oder andere Cloud-Dienste. Somit bleibt oft nichts anderes übrig, als die Dokumente Stück für Stück per Mail an den Banker zu schicken. Das ist keine besonders zufriedenstellende Situation. Deshalb kannst Du Deine Kalkulationen bei Immotory mitsamt aller Bilder und Dateien einfach per Link-Freigabe mit Deinem Banker oder anderen Interessenten teilen. Dafür brauchst Du lediglich bei einer gespeicherten Kalkulation auf diesen Button klicken. Schon erhältst Du einen Link, über den jeder der den Link besitzt, auf Deine Kalkulation zugreifen kann. Das schöne daran ist, dass derjenige auch alle Deine Änderungen sieht, die Du im Nachhinein an der Kalkulation vornimmst. Dein Banker kann dann einfach die Unterlagen herunterladen, die er benötigt und die Kalkulation in Form einer PDF-Datei herunterladen, wenn er sie benötigt.
Wenn Du eine Kalkulation löschen möchtest, ist das über diesen Button möglich. Der Löschvorgang ist für nicht gespeicherte Kalkulationen endgültig, sie können nicht wiederhergestellt werden. Gespeicherte werden in den Papierkorb verschoben, bis Du sie endgültig löschst.
Bitte beachte, dass nach dem endgültigen Löschen weder Du noch wir Deine gelöschten Kalkulationen wiederherstellen können.
Über diesen Button gelangst Du auf dieses Handbuch. Hier kannst Du jederzeit nachgucken, wenn Dir eine Funktion nicht ganz klar ist.
Wenn Du in der Kalkulation ein Feld wie dieses siehst, dann wird dessen Wert solange automatisch ermittelt, bis Du eine eigene Eingabe machst. Wenn Du also, wie in diesem Beispiel, kein Hausgeld angegeben hast, so wird dieses mit einem bestimmten Faktor von der Kaltmiete berechnet. Trägst Du einen eigenen Wert ein, so ändert sich die Darstellung des Feldes und der graue Hintergrund, sowie das weiße Zahnrad verschwinden. Um den Wert wieder automatisch berechnen zu lassen, brauchst Du lediglich dessen Inhalt raus löschen.
Zusätzlich hast Du bei diesem Feld die Möglichkeit, eine Einheit festzulegen. Wenn Du das Hausgeld also z.B. nicht Jährlich (€ p.a.), sondern Monatlich (€ p.m.) angeben willst, dann trägst Du erst den Wert ein und änderst dann auf der rechten Seite die Einheit. Neben einem festen Euro-Betrag kannst Du auch Prozent (%) angeben. Je nachdem, welche Möglichkeiten für ein Feld bestehen, werden Dir unterschiedliche Einheiten angeboten.
Bitte beachte, dass sich die Einheit erst dann ändern lässt, wenn Du manuell einen Wert eingegeben hast!
Es gibt mehrere Karten in der Kalkulation, die es Dir ermöglichen, dynamisch neue Elemente hinzuzufügen. So kannst du, wie im Beispiel zu sehen, unter anderem Investitionen angeben, die Du im Bezug zur jeweiligen Immobilie tätigen musst. Dass können z.B. Renovierungsarbeiten oder Sanierungen sein. All das, kannst Du hinzufügen und mit einem Preis belegen, wenn Du auf den Karten in der oberen rechten Ecke auf das Plus-Symbol klickst. Die einzelnen Möglichkeiten werden im Folgenden noch genauer beschrieben. Wenn Du einen Eintrag entfernen möchtest, kannst Du am Ende der Zeile auf der rechten Seite auf das X-Symbol klicken. Der Eintrag verschwindet dann sofort aus Deiner Kalkulation.
Die Bilanz zeigt Dir eine Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben. Auf der Einnahmen-Seite siehst Du die Kaltmiete und die Summe aller Mieten, die Du auf die Bestandteile der Immobilie erhältst. Auf der Ausgaben-Seite stehen dem gegenüber die Kosten für den Kredit in Form von Zinsen, die Tilgung und die Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Diese setzen sich aus dem Hausgeld und der Mietverwaltung bei Wohnungen bzw. den Hausverwaltungskosten bei Mehrfamilienhäusern zusammen.
Auf der Google Maps Karte kannst Du auf einen Blick erkennen, wo die Immobilie liegt, das Du gerade kalkulierst. Das geht jedoch nur, wenn Du im Adressfeld eine gültige Adresse angegeben hast. Das kann eine Stadt sein oder wenn Du die genaue Adresse hast, dann die Straße, die Hausnummer und der Ort. Auf die Formatierung musst Du dabei nicht so genau achten, da die Adresse im Hintergrund automatisch analysiert und für die Kartendarstellung in ein einheitliches Format gebracht wird.
Dass eine Adresse gültig ist, erkennst Du daran, dass in diesem Fall ein roter Marker auf der Karte erscheint, der Dir den genauen Standort zeigt. Übrigens kannst Du Dir auch Deine Portfolio-Übersicht in Form einer Google Maps Karte anzeigen lassen. Dafür klickst Du einfach oben rechts in der Übersicht auf den Button mit dem kleinen Marker.
Über diesen Button kannst Du Deine Kalkulation mit Fotos und anderen Dateien anreichern. Die Dateien werden anschließend in der Karte mit den Basisinformationen durch kleine Symbole dargestellt. Bilder werden automatisch in die Galerie übernommen und oben in der Karte als Slider angezeigt. Klickst Du auf eines der Datei-Symbole, so öffnet sich die Datei (im Falle von Bildern und PDF-Dateien) oder sie wird heruntergeladen.
Dieser Button ermöglich es dir, Investitionen angeben, die Du im Bezug zur jeweiligen Immobilie tätigen musst. Dass können z.B. Renovierungsarbeiten oder Sanierungen sein. All das, kannst Du hinzufügen und mit einem Preis belegen. Die Investitionen werden dann automatisch verrechnet und zeigen sich unter anderem im Darlehen und auf der Ergebniskarte.
Genau wie bei den Investitionen, kannst Du über diesen Button neue Zeilen für Bestandteile hinzufügen, die zu der Immobilie gehören. Das können z.B. eine Einbauküche oder ein Stellplatz sein. Jeder Eintrag kann mit einem Preis und einer Miete belegt werden. Beide Werte fließen automatisch in die Kalkulation ein.
Hier kannst Du einen Namen für Deine Kalkulation hinterlegen. Dieser wird nach dem Speichern oben in der Leiste, sowie in der Portfolio-Übersicht angezeigt. Gleichzeitig bildet er die Überschrift in der herunterladbaren PDF-Datei.
In diesem Feld gibst Du eine gültige Adresse zu der Immobilie an. Das kann eine Stadt sein oder wenn Du die genaue Adresse hast, dann die Straße, die Hausnummer und der Ort.
Damit Du auf einen Blick weißt, mit wem Du zu einer Immobilie im Kontakt stehst, kannst Du hier Deinen Ansprechpartner mitsamt Adresse hinterlegen.
Wenn Du die Immobilie über eine Website gefunden hast, kannst Du hier den Link zum Exposé hinterlegen. Wenn Du rechts auf den Button klickst, wird dann die Seite in einem neuen Tab geöffnet. So gelangst Du schnell dort hin, wenn Du nochmal etwas nachsehen möchtest. Solltest Du die Daten automatisch von einer der Meta-Suchen importiert haben, wird der Link automatisch eingefügt.
Besondere Merkmale einer Immobilie kannst Du in diesem Feld hinterlegen. Trage einfach den gewünschten Text ein und drücke die Enter-Taste. Dann wird der neue Text in Form eines Tags hinterlegt. So erkennst Du die wichtigsten Eigenschaften immer auf einen Blick. Um einen Eintrag zu löschen, kannst Du die Backspace-Taste verwenden oder mit der Maus einfach auf das rote X klicken, das erscheint, wenn Du mit dem Cursor über einen Eintrag drüber fährst.
Dieses Feld ermöglicht es dir, eine oder mehrere Kategorien zu hinterlegen. Sobald Du dann speicherst, taucht Deine Kalkulation in der Portfolio-Übersicht auf, wenn Du links im Menü auf die jeweilige Kategorie klickst. Du kannst die Kategorien und ihre Reihenfolge in den
Einstellungen ändern.
In diesem Feld gibst Du den Kaufpreis aus dem Exposé an. Sollten im Kaufpreis Bestandteile, wie die Einbauküche oder ein Stellplatz inklusive sein, so kannst Du diese raus rechnen und separat angeben, oder die Bestandteile mit 0,00 € hinterlegen.
Hier trägst Du die Wohnfläche der Immobilie ein. Sollte es sich um ein Mehrfamilienhaus handeln, wird dieser Wert automatisch aus den hinterlegten Wohnungen ermittelt.
Dieses Feld ist für die Anzahl der Räume der Immobilie da. Du findest diese Angabe in der Regel im Exposé. Sollte es sich um ein Mehrfamilienhaus handeln, wird dieser Wert automatisch aus den hinterlegten Wohnungen ermittelt.
Das Baujahr findest Du ebenfalls im Exposé. Es wird für verschiedene Berechnungen benötigt und sollte damit immer angegeben werden. Wenn Du es nicht zur Hand hast, reicht anfangs auch eine grobe Schätzung.
Hier gibst Du die aktuelle oder mögliche Kaltmiete für die Immobilie an. Solltest Du den aktuellen Mietvertrag vom Makler bekommen haben, so kannst Du diese Angabe dort nochmal gegenprüfen. Oft kommt es vor, dass im Exposé statt der Kaltmiete die Warmmiete oder eben gar kein Wert angegeben wurde. Wenn die Immobilie nicht vermietet ist, kannst Du die mögliche Kaltmiete z.B. im
Preisatlas von ImmobilienScout prüfen. Sollte es sich um ein Mehrfamilienhaus handeln, wird dieser Wert automatisch aus den hinterlegten Wohnungen ermittelt.
In diesem Feld kannst Du die Maklercourtage hinterlegen. Du hast die Möglichkeit, sie in Prozent oder Euro anzugeben, je nachdem wie sie vom Makler festgelegt wurde.
Hier kannst Du das Hausgeld hinterlegen. Wichtig ist dabei, dass Du nur die nicht-umlagefähigen Kosten einträgst. Denn nur der muss von der Kaltmiete abgezogen werden und reduziert Deinen Cashflow. In diesem Feld gibst Du an, wie viel von der eingenommenen Kaltmiete als Hausgeld wieder abgeführt werden muss. Die Berechnung erfolgt automatisch, Du kannst das Hausgeld jedoch jederzeit manuell überschreiben.
Solltest Du eine Mietverwaltung beauftragen, sich um die Immobilie zu kümmern, kannst Du hier einen deren Preis eintragen.
Der Bodenrichtwert muss für jede Immobilie separat ermittelt werden. Hierzu kann man auf Portale wie
BORIS-D zurückgreifen. Du kannst für eine grobe Kalkulation auch einen geschätzten Wert eintragen, solltest hierbei jedoch möglichst genau sein.
Den Eigentumsanteil findest Du im Grundbuchauszug oder manchmal auch im Exposé oder dem letzten Wirtschaftsplan für die Immobilie. Dort steht z.B. 100/1000, was so viel bedeutet wie, dass Dir durch den Erwerb der Immobilie 10 % des Gesamtgrundstücks gehören. Hier kannst Du den Eigentumsanteil für die kaklkulierte Immobilie hinterlegen. Je näher der Wert an den 100 % liegt, umso mehr vom Grundstück wird in Deinen Besitz gerechnet.
Die Grundstücksgröße ist für die Berechnung der Eigentumsverhältnisse erforderlich. Solltest Du keine Grundstücksgröße angegeben, so wird diese anhand rechtlicher Grundlagen aus der Wohnfläche zurückgerechnet. Bei dem Ergebnis handelt es sich jedoch eine Schätzung und keine verlässliche Kennzahl.
Solange Du keine eigene Angabe machst, wird die Leerstandsquote automatisch anhand der von Dir hinterlegten Adresse ermittelt. Sie stellt das Verhältnis zwischen den nicht vermieteten Wohnungen im Verhältnis zur Gesamtzahl der Wohnungen zu einem bestimmten Stichtag dar. Für Dich als Investor ist diese Zahl wichtig um darauf vorbeteitet zu sein, dass auch Deine Immobilie eine gewisse Zeit unvermietet sein könnte. Für diesen Fall wird in der Kalkulation eine Rücklage berechnet.
Es ist wichtig, dass Du private Rücklagen bildest um unvorhergesehene Probleme an Deinen Immobilien lösen zu können. So kann es passieren, dass das Dach undicht wird und die Kosten dafür auf alle Eigentumer umgelegt werden. In diesem Fall greist Du einfach auf Deine Rücklagen zu. Als Faustformel kannst Du ca. 0,50 - 1,00 € pro Quadratmeter pro Jahr anrechnen. Für 50 Cent trägst in diesem Feld also 6,00 € ein (0,50 € x 12 Monate).
Das Einkommensteuergesetz schreibt vor, dass die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie stuerlich geltend gemacht werden können. Somit hast Du die Möglichkeit jedes Jahr einen Teil des Anschaffungspreises Deiner Immobilie von der Steuer abzusetzen. Man nennt diese Steuervergünstigung "AfA". Das steht für "Abschreibung für Anschaffungen". Der Abschreibungsfaktor beträgt in der Regel 2 %. Die Abschreibung wird automatisch mit Deinem Cashflow verrechnet.
Zwar kann die Grundsteuer nicht vereinheitlicht werden, jedoch ist es manchmal hilfreich, wenn man einen groben Wert angegeben kann. Hierfür ist dieses Feld vorgesehen.
Jede Bank möchte für einen Kredit, den sie vergibt, Zinsen haben. In diesem Feld kannst Du den Zinssatz festlegen, der durch Deine Bank festgelegt wurde. Solltest Du noch keinen Wert haben, kannst Du von ca. 2,00 % ausgehen.
Hier kannst Du eine Tilgungsrate für die Finanzierung Deiner Immobilie hinterlegen. Solltest Du noch keinen Wert haben, kannst Du von ca. 2,00 % ausgehen.
In diesem Feld kannst Du die Kosten für den Notar eintragen. Da Du diese meist im Vorfeld nicht kennst, kannst Du von ca. 2,00 % ausgehen.
Wenn Du eine Immobilie nicht selbst besichtigen kannst, weil Du zu weit weg wohnst oder lieber einem Spezialisten die Bewertung überlässt, kannst Du hier die Kosten für einen Gutachter oder Besichtiger eintragen.
Auch das Grundbuchamt möchte für seine Leistungen bezahlt werden. Daher kannst Du hier die erwarteten Kosten für den Grundbucheintrag hinterlegen. In der Regel kannst Du mit 0,5 % des Kaufpreises rechnen.
Hier kannst Du die Grunderwerbssteuer für den Standort der Immobilie angeben. Lässt Du dieses Feld leer, so wird die sie automatisch anhand der angegebenen Adresse ermittelt.
In diesem Feld erscheinen die errechneten Kaufnebenkosten. Du kannst den Wert jederzeit manuell überschreiben. In diesem Fall sollte auch das Eigenkapital angepasst werden, sofern Du eine 100%-Finanzierung wünschst.
Wenn Du ein festes Eigenkapital investieren möchtest, kannst Du es hier eintragen. In der Regel ist es üblich, die Immobilie zu 100 % durch eine Bank finanzieren zu lassen und lediglich die Kaufnebenkosten, wie Makler, Notar und Grundbucheintrag selbst zu zahlen. Lässt Du das Feld leer, so werden in der Kalkulation automatisch die Kaufnebenkosten als Eigenkapital eingetragen.
Hier findest Du den benötigten Darlehensbetrag. Solltest Du mit Deinem Eigenkapital alle Nenbenkosten bezahlen und eine 100%-Finanzierung machen, so entspricht dieser Wert dem Kaufpreis.
Anhand Deiner Angaben zu Zinsen und Tilgung wird die Laufzeit eines möglichen Kredits errechnet. Du kannst auch einen eigenen Wert eingeben, wenn Du die Finanzierung z.B. nur 10 Jahre laufen lassen möchtest um mit einer Anschlussfinanizerung und einem bis dahin besseren Beleihungswert günstigere Konditionen zu bekommen. In diesem Fall erscheint in der Ergebnis-Karte die weiter zu finanzierende Restschuld nach Ablauf der Finanzierung.